艾德证券期货-中国新城市

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　　中國新城市（是一家集商業開發與運營、酒店管理、影視、教育、文旅等多產業融合發展的大型企業，擁有眾多商業地產存量物業資源，板塊佈局輻射全國。

　　【慧博投研资讯】各產業板塊間已形成強勁協同效應和循環效應的黃金圓環。（慧博投研资讯）投资亮点：亮點一：政策不斷加碼，地產行業出現明顯的企穩跡象

　　根據最新的房地產政策，杭州已全面取消限購、大幅鬆綁落戶條件，商業貸款首付統一為15%、利率低至3.05%，公積金貸款額度及首付同步優化，新出讓地塊取消限售和限價，搖號規則簡化，契稅及增值稅明顯下調。一系列政策“組合拳”不斷加碼，從需求端和供給端雙向發力，有效降低購房門檻和交易成本，提振市場信心。

　　國際辦公中心(IOC)位於杭州蕭山區錢江世紀城的大型商業綜合體，包括服務式住宅、商場及辦公室。項目A地塊總佔地面積為92,610平方米，預計總建築面積為798,795平方米。W酒店入駐之後，IOC在售的商業大平層——潮鴻，可以共用酒店配套設施，將成為城市頂端的資產。

　　新農都在浙江省內的蕭山新農都、衢州新農都、長興新農都、諸暨新農都等大型農批市場項目已進入運營階段，建德新農都項目正在建設中，在省內和長三角地區儲備有多個項目。

　　宏觀經濟不及預期的風險；房地產銷售不及預期的風險；商業運營不及預期的風險；商業新開商場不及預期的風險；資金回流不及預期的風險；債務償還不及預期的風險。

　　行業研究報告1中國新城市（港股個股研究報告20 26EquityResearch市場數據（截至5月6日）港股股本（億股） 18.44港股市值（億港元） 13.6552周波幅（港元） 0.405-1.85每手股數2000股恒生指數收市價26213.78股價表現（截至5月6日）成交金額：百萬港元作者：艾德金融研究部聯絡電話：(00852)38966300電郵：.hk相關報告暫無中國新城市（01321.HK）是一家集商業開發與運營、酒店管理、影視、教育、文旅等多產業融合發展的大型企業，擁有眾多商業地產存量物業資源，板塊佈局輻射全國。

　　投资亮点：亮點一：政策不斷加碼，地產行業出現明顯的企穩跡象根據最新的房地產政策，杭州已全面取消限購、大幅鬆綁落戶條件，商業貸款首付統一為15%、利率低至3.05%，公積金貸款額度及首付同步優化，新出讓地塊取消限售和限價，搖號規則簡化，契稅及增值稅明顯下調。

　　一系列政策“組合拳”不斷加碼，從需求端和供給端雙向發力，有效降低購房門檻和交易成本，提振市場信心。

　　亮點二：IOC地理位置優越，未來有望大幅改善公司業績國際辦公中心(IOC)位於杭州蕭山區錢江世紀城的大型商業綜合體，包括服務式住宅、商場及辦公室。

　　項目A地塊總佔地面積為92,610平方米，預計總建築面積為798,795平方米。

　　W酒店入駐之後，IOC在售的商業大平層——潮鴻，可以共用酒店配套設施，將成為城市頂端的資產。

　　亮點三：前瞻佈局浙江新農都，間接持股迎來價值釋放新農都在浙江省內的蕭山新農都、衢州新農都、長興新農都、諸暨新農都等大型農批市場項目已進入運營階段，建德新農都項目正在建設中，在省內和長三角地區儲備有多個項目。

　　亮點四：估值較低，PB僅0.27倍截至2026年5月6日，公司的PB僅為0.273倍，長期處於低位。

　　公司先後被評為「中國商業地產運營十強企業」、「中國商業地產百強企業」、「中國房地產城市更新優秀企業」及「中國商業地產公司品牌價值TOP10」等。

　　公司聚焦以杭州為核心的長三角區域，在浙江省內已成功打造標杆級科技產業園範例，積累了極為豐富的園區運營與資產管理經驗。

　　憑借成熟的產業園招商體系與項目孵化經驗，集團正積極回應數字經濟號召，探索將高成長性的AI數據中心（AIDC）作為未來戰略佈局的重點方向，向數位化、智能化新基建服務商轉型，持續為股東創造長遠價值。

　　公司股權結構相對集中，眾安集團合計持股比例73.69%，對公司享有絕對控股權。

　　眾安集團（00672.HK）亦為港股上市公司，其旗下的上市公司還有眾安智慧生活（02271.HK），眾安集團持股比例為67.94%，亦享有絕對控股權。

　　三家公司在業務方面存在一定差異，眾安集團以住宅開發業務為主，中國新城市以商業地產與城鎮化項目業務為主，眾安智慧生活以物業與生活服務平台業務為主。

　　公司目前以商業地產開發、商業運營、酒店管理、產業投資四大業務板塊為核心。

　　與此同時，公司還多元化佈局產業服務、新型文旅、智慧農批、影視、教育、低空、數字健康等其他新興產業，各產業板塊間已形成強勁協同效應和循環效應的黃金圓環。

　　公司依託多元產業佈局和極強的城市開發運營服務、產業資源整合能力，致力於賦能城市更新，持續不斷釋放城市未來生命力，服務於中國經濟的大循環與大發展。

　　圖表1中國新城市的業務協同效應和循環效應示意圖圖片來源：公司年報證券研究報告22.運營狀況2025財年，公司商業地產開發、酒店管理、商業運營以及其他業務的收入分別為人民幣3.39億元、1.98億元、1.51億元、0.51億元，佔比分別為45.98%、26.77%、20.39%以及6.96%。

　　圖表22025財年分部業務收入佔比資料來源：Wind商業地產開發方面，於2025財年，公司出售及交付物業已確認銷售金額約為人民幣3.39億元，已確認的已交付物業總建築面積約為21,371平方米。

　　圖表3商業地產開發銷售金額（人民幣百萬元）2024年2025年隆楹匯金座（濱和印) 373.9137.3國際辦公中心(IOC) A22,853.30109明彩城220.650隱龍灣193.830慈溪新城市46.16.2其他尾盤16.86.9 3704.5339.4數據來源：公司年度報告2025財年，公司共有10餘個在售項目，主要分佈於浙江省╱長三角區域內多個城市和地區。

　　合同銷售面積約為32,386平方米，2025財年合同銷售收入約為人民幣6.75億元，合同銷售均價約為每平方米人民幣20,848元。

　　截至2025年12月31日，公司持作發展或銷售的土地儲備之總建築面積約為3,656,980平方米，2024年同期為約3,690,924平方米。

　　證券研究報告3圖表42025財年的合同銷售金額項目地區合同金額（人民幣百萬元）合同銷售面積（平方米）國際辦公中心A2杭州384.99,265新農都杭州119.512,575隱龍灣杭州75.55,969隆楹匯金座（濱和印）杭州67.42,605明彩城杭州15.9935慈溪新城市慈溪6.4790國際辦公中心A3杭州3.8247眾安時代廣場二期餘姚0.8 -8號商業地塊（朝陽銀座）杭州0.7 -其他（商業）杭州0.3 - 675.232,386數據來源：公司年度報告酒店管理方面，目前公司在管四間酒店即杭州蕭山假日酒店、杭州千島湖伯瑞特度假酒店、寧波伯瑞特酒店及淮北伯瑞特酒店。

　　於2025財年，酒店營運錄得收入約人民幣1.98億元，同比減少約11.8%，主要由於市場疲弱，酒店入住率由約63%下降至約62%。

　　商業運營方面，收入主要來自蕭山眾安廣場(IOC)、義烏眾安廣場及餘姚眾安廣場的租金收入，包括寫字樓、購物商場及社區商業綜合體。

　　於2025財年，來自該租賃業務之總收入約人民幣1.51億元，同比增加約23.3%。

　　商業運營業務之總收入增長主要受益於新增社區商業項目的創收、義烏眾安廣場出租率及單方租金的增長。

　　這種”小而精“的運營模式不僅使其獲評”杭州市高品質步行街“，更創造了年客流超400萬人次、營收創新高的亮眼成績多。

　　3.財務狀況受地產行業景氣度低迷影響，公司於2025年收入大幅下滑，淨利潤轉為虧損。

　　具體數據顯示，收入約為人民幣7.40億元，較2024財年大幅下降，主要是因為由於商業物業銷售收入大幅減少；綜合毛利約為人民幣0.91億元，毛利率約為12.3%；歸母淨利潤約為虧損人民幣2.76億元。

　　資本結構方面，資產負債率略微上升，流動比率回升，發生財務風險的概率較低。

　　具體數據顯示，截至2025年12月31日，公司的資產負債率為64.66%，與往年相當；現金及現金等價物及受限制現金總額約為人民幣2.87億元，流動比率（按流動資產除以流動負債計算）為1.56。

　　證券研究報告4圖表5營業收入（人民幣千元）圖表6歸母淨利潤（人民幣千元）數據來源：Wind圖表7毛利率（%）圖表8淨利率（%）數據來源：Wind圖表9資產負債率（%）圖表10流動比率數據來源：Wind證券研究報告54.投資亮點亮點一：政策不斷加碼，地產行業出現明顯的企穩跡象根據最新的房地產政策，杭州已全面取消限購、大幅鬆綁落戶條件，商業貸款首付統一為15%、利率低至3.05%，公積金貸款額度及首付同步優化，新出讓地塊取消限售和限價，搖號規則簡化，契稅及增值稅明顯下調。

　　一系列政策“組合拳”不斷加碼，從需求端和供給端雙向發力，有效降低購房門檻和交易成本，提振市場信心。

　　圖表11杭州最新的房地產政策政策類別政策項核心規則限購落戶全域限購全市全面取消限購，無戶籍、社保、套數限制，外地戶口可直接買房購房落戶非杭州市戶籍人員在杭取得合法產權住房即可申請落戶，但並非無門檻，仍需通過積分落戶體系申請（條件更寬鬆）商業貸款首付比例目前商業貸款不再區分首套、二套，最低首付統一為15%房貸利率全市統一執行3.05%（基於5年期LPR 3.5%減45個基點）認定標準各區按行政區認定首套資格；如所購住房城區範圍內無房，或僅有一套房正在掛牌出售，可按首套認定限售限價新房限售對於2024年10月9日後出讓的商品房地塊（新地），取消限售；但2024年10月9日前出讓的地塊，若此前已明確限售的，仍需執行新房限價2024年10月9日起新出讓住宅用地取消新房限價，由市場定價；此前已出讓用地按原合同執行二手房無限售年限，持證即可正常掛牌交易公積金貸款最高貸款額度個人最高65萬元，家庭最高130萬元（兩人合計）；若夫妻雙方中一方高層次人才申請額度上浮，總上限一般為195萬公積金首付普通住房最低首付20%（不分首套二套）；保障性住房15%貸款利率5年期以上：首套2.6%、二套3.075%；5年期以下首套2.1%、二套2.525%利好上浮多子女、以舊換新、購買綠色低碳住房上浮20%；高層次人才上浮50%；四項上浮不可疊加新房搖號搖號門檻登記人數≤房源數直接取消搖號，開發商自行銷售；登記人數>

　　房源數仍需公證搖號，但2024年10月9日後出讓地塊不再社保排序稅費優惠契稅140 ㎡及以下首套/二套均1%；140 ㎡以上首套1.5%、二套2%；三套及以上統一3%增值稅滿2年（含）免征；不滿2年2026年1月1日起按3%徵收率全額繳納資料來源：公開資料整理證券研究報告6亮點二：IOC地理位置優越，未來有望大幅改善公司業績國際辦公中心(IOC)位於杭州蕭山區錢江世紀城的大型商業綜合體，包括服務式住宅、商場及辦公室。

　　項目A地塊總佔地面積為92,610平方米，預計總建築面積為798,795平方米。

　　該項目分三期建設(A1地塊、A2地塊及A3地塊），其中A3地塊已經於2015年竣工，包括服務式公寓、商鋪及地下停車場，總建築面積約為327,996平方米。

　　A2地塊已於2019年開工，總建築面積約為263,555平方米，並於2020年第三季度啟動預售，於2023年竣工。

　　於回顧年度，A2地塊中A2.1地塊除高區外，已基本售罄，A2.2地塊於2026年初已啟動預售。

　　A1地塊是IOC的核心地標，相比A2、A3地塊，它在高度地標性、頂級酒店賦能、純粹商務、高端商業、更優視野與更強資產背書方面具有一定的優勢。

　　2023年7月2日，眾安集團正式與萬豪國際集團簽約，杭州W酒店落戶IOC（A1地塊）。

　　這也意味著杭州首家世界頂尖潮奢品牌“W酒店”正式入駐，奥體有了第一個真正意義上的國際頂級五星級酒店，IOC也將真正成為杭州奥體核心地標性建築。

　　W酒店入駐之後，IOC在售的商業大平層——潮鴻（A2.2地塊），可以共用酒店配套設施，將成為城市頂端之上的資產。

　　IOC潮鴻是杭州目前唯一能縱覽西湖、錢塘江、運河三大城市優質景觀資源，縱覽武林-湖濱、錢江新城、奥體三大中心CBD的頂級大平層，也是真正縱覽從湘湖群山、濱江冠山到午潮山、五雲山及整個西湖群山的項目。

　　圖表12 A1地塊與A2、A3地塊的對比分析維度A1地塊A2地塊（潮鴻/潮悅） A3地塊（嘉潤公館）高度約300米（地標） 240米（雙子塔）約200米業態W酒店+5A寫字樓大平層+小戶型公寓酒店式公寓核心優勢頂奢酒店+地標高度+商務圈層一線江景+成熟大平層價格低+小戶型+現房視野360°無遮擋，江景+城景270°江景江景弱，西向樓景價格待建5-8.2萬/㎡（潮鴻） 3-4萬/㎡適合人群頂級高淨值、資產配置、企業總部自住+高端改善、江景大平層投資+剛需、小戶型偏好數據來源：公開資料整理對標項目：杭州之門（杭州世紀中心），杭州之門在錢江世紀城奥體核心，IOC更靠北（近錢塘江），杭州之門更靠南（近博覽中心、蓮花碗）。

　　證券研究報告7圖表13 IOC與杭州之門的對比對比維度杭州之門（杭州世紀中心） IOC（杭州國際辦公中心）整體定位城市封面級地標綜合體，杭州第一高樓，集頂奢酒店、大平層、辦公、商業於一體的“奥體中心地標”奥體沿江大型綜合體，集未來地標、已交付大平層/公寓、酒店式公寓於一體的“江景複合社區”建築形態約310米雙子塔（杭州第一高），SOM設計，H型拱門造型A1：約300米單塔（待建）；A2：2棟240米雙子塔（已交付）；A3：約200米塔樓（已交付）核心酒店華爾道夫（已簽約，2026年開業，正統頂奢） W酒店（已簽約，待建，潮流頂奢，位於A1地塊）整體業態東塔：華爾道夫酒店+可售大平層；西塔：超甲級寫字樓+商業裙樓A1：超甲級寫字樓+W酒店（待建）；A2：大平層（潮鴻）+小戶型公寓（潮悅）；A3：酒店式公寓（嘉潤公館）產權性質全部為40年商業性質（不限購）全部為40年商業性質（不限購）價格區間大平層：7.8-10萬/㎡；寫字樓：4.5-5.6萬/㎡A2潮鴻（大平層）：5-8.2萬/㎡；A3嘉潤公館：3-4萬/㎡；A1寫字樓（預期）：中區5-6.5萬/㎡，高區8-10萬/㎡數據來源：公開資料整理亮點三：前瞻佈局浙江新農都，間接持股迎來價值釋放浙江新農都控股集團有限公司前身是浙江新農都實業有限公司，成立於2008年5月，是浙江省屬國有企業——浙江省農村發展集團下屬“現代農產品流通”板塊的重要子企業，公司以投資、開發、運營農產品批發市場，搭建綠色農產品流通平台為核心業務，是浙江省內發揮國有主管道、構建現代農產品流通體系、為人民美好生活提供優質綠色農產品的主要實施單位。

　　公司註冊資金5億元，由三個法人股東組成，分別為浙江省農村發展集團有限公司佔註冊資本的52.5%，浙江眾安盛隆商業有限公司（中國新城市持股佔比90%）佔註冊資本的42.5%，浙江省農都農產品有限公司佔註冊資本的5%。

　　公司在浙江省內的蕭山新農都、衢州新農都、長興新農都、諸暨新農都等大型農批市場項目已進入運營階段，建德新農都項目正在建設中，在省內和長三角地區儲備有多個項目。

　　公司現有農批市場項目佔地1600餘畝，總建築面積約158餘萬平方米，已投用市場建築面積148餘萬平方米，2023年市場交易總額超人民幣420億元，交易量超420萬噸。

　　證券研究報告8圖表14新農都的市場佈局圖片來源：新農都官網亮點四：估值較低，PB僅0.27倍截至2026年5月6日，公司的PB僅為0.273倍，長期處於低位。

　　圖表15最近十年公司的PB圖片來源：Wind5.風險提示宏觀經濟不及預期的風險；房地產銷售不及預期的風險；商業運營不及預期的風險；商業新開商場不及預期的風險；資金回流不及預期的風險；債務償還不及預期的風險。

　　證券研究報告9免責聲明及披露分析員聲明負責撰寫本報告的全部或部分內容之分析員，就本報告所提及的證券及其發行人做出以下聲明：（1）發表於本報告的觀點準確地反映有關於他們個人對所提及的證券及其發行人的觀點；（2）他們的薪酬在過往、現在和將來與發表在報告上的觀點並無直接或間接關係。

　　此外，分析員確認，無論是他們本人還是他們的關聯人士（按香港證券及期貨事務監察委員會操作守則的相關定義）（1）並沒有在發表研究報告30日前處置或買賣證券；（2）不會在發表報告3個工作日內處置或買賣本報告中提及的證券；（3）沒有在有關香港上市公司內任職高級人員；（4）研究團隊成員並沒有持有有關證券的任何權益。

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